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二手房挂牌量攀升真相:多数消费者“先卖再买”,老破小不受待见

  原标题:二手房挂牌量攀升真相:多数消费者“先卖再买” 老破小不受待见

  二手房越卖越多 真的变成了“不动产”?

  据诸葛数据研究中心统计,5月,10个重点城市(北京、广州、重庆、天津、成都、杭州、南京、沈阳、合肥、西安)二手住宅成交73187套,环比下降13.83%,较上月跌幅收窄7.29个百分点。

  分城市来看,5月重点10城成交量全数回落。其中,厦门跌幅领跑,本月二手住宅成交1803套,环比下降24.66%;南京、苏州紧随其后,环比跌幅分别为19.46%、18.37%;深圳、成都跌幅也均在10%以上。市场需求一直较为稳定的北京,近期二手房市场也有降温迹象。今年3月,北京二手房成交量达到2.2万套的高峰,创下近5年新高;随后4月份下滑到约1.39万套。截至5月末,据北京住建委官网数据统计,北京二手房网签12117套,环比下滑13 %。

  据北京商报报道,在4月大跌8000套后,5月北京的二手房成交量继续走低。北京二手房5月成交量不足万套,全月环比成交下探已成定局。不仅如此,包括和平里、德胜等热点区域的挂牌量出现大幅攀升,但成交量却跌至谷底。

  头部经纪公司证实,和平里片区的成交量从过去一个月60、70套,跌至本月的不足10套,部分小业主两个月降价90万元也未能出货,目前门店主要靠给新房带看维持业务。资深分析师分析,受去化因素影响,北京二手房供给量逐步增大,但目前市场状况还不能说是“供过于求”,买方市场下购房者拥有更高的“筛选权”,比对时间也要更久。

  挂牌量为何激增?

  不断增加的二手房源,令楼市前景再添了一层迷雾:“投资客”抛售离场?业主降价抛售?天量二手房带来了种种关于市场的猜测。争议背后,二手房挂牌量增加到底原因如何?

  58安居客研究院院长张波表示,二手房在架量不断增多,主要原因还是市场销售节奏变慢,二手房源在架时间增长所致。从安居客线上房源在架时长来看,5月已呈现上涨趋势,从4月的71.3天上升至5月的75.1天,北、上等一线城市,二手房市场成交量和用户线上找房热度都有所下降。

  贝壳研究院调研则显示,目前二手房在售房源量的确在增加,但并不代表“抛售”,挂牌增加的真正原因是换房。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市,如广州、成都等,恰恰是二手房交易较活跃的城市。上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成,多数二线城市换房需求占比超过5成,多数消费者选择“先卖再买”,导致二手房新增挂牌量短时间内增加。

  中新经纬的消息分析表示,全国二手房挂牌量的持续攀升,主要原因有两个:一是对未来市场不乐观,投资客抛售资产,落袋为安;二是改善置换需求增长,改善人群将非核心劣质资产置换为优质区位改善房产,也推动了二手房挂牌出售房源的增加。

  二手房挂牌量攀升,一定程度上说明市场改善换房意愿仍比较强烈,但承接二手房成交的刚需人群又重新回归观望,对经济形势不甚明朗、对房价调整仍有所期待是主要原因。

  正在被抛弃的“老破小”

  目前我国有较大比例的家庭居住在楼龄较长的住宅中,保利发展发布的房地产行业白皮书显示,至2021年,我国有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中;而原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房,存在面积小、质量低、配套差、物业管理不足等问题。

  若细察各大城市的挂牌房源结构,或可从中探寻到二手房挂牌量较高的另外一个重要原因,即“老破小”正占比不小,且越来越不受买家青睐。

  第一财经选取了当前二手房挂牌量较高的10个城市,对其挂牌房源进行分类筛查发现,在挂牌的房源中,一、二室小户型房源挂牌量占比较大。具体来看,10个城市中,天津一、二室小户型房源挂牌量占比 ,占挂牌房源总量的比例超过了72%,其次是北京66.66%、沈阳62.14%、西安51.7%。

  同时,楼龄在10年以内的次新房挂牌量较少。10个城市挂牌二手房房源中,楼龄在10年以内的次新房房源占挂牌房源总量的比例大多在20%左右。其中,沈阳的次新房房源占比 ,为33.74%;北京占比 ,为10.44%。次新房较少,反之,楼龄超过10年的房源占据了供应的大头。

  事实上,楼龄大、面积小的二手房确实受欢迎程度较低,其中更多的是,当下购房者对房屋安全性的担忧、对舒适生活环境的追求。这从当前的“购房主力军”——青年群体的选择中可见一斑。

  据58安居客研究院发布的2023年青年(1985-2005年出生)置业报告显示,接近5成的青年为改善目前的居住环境而购房;而选择房源时最注重的因素是小区的安全防范情况。在户型方面,超7成的青年更愿意选择三居室及以上的房源,选择一居室的占比仅1.3%。此外,青年们多倾向于新房,占比达74.7%,倾向购买二手房的占比仅9.4%。

  具有较好学区属性的“老房子”依旧是二手房市场中的香饽饽。例如,深圳市福田区八卦岭片区的园岭新村,建成于上世纪80年代,至今已有40年的楼龄,但因位于深圳名校红岭中学的学区内,成交依旧活跃,是今年前4个月深圳成交top50的热点小区之一,且成交均价较2022年四季度上涨了9%。

  然而“老破小”一旦失去学区加持,市场价值会随之下跌。例如,北京市的 学区德胜片区,也是“老破小”聚集地。2021年,该幼升小失去进入名校的机会,一年间,片区内二手房成交量腰斩,有房源降价200万元甩卖。

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