原标题：新政组合拳下的广州楼市：二手房市场现“踩踏” 新房开发商抢跑涨价
上个周末，受台风影响，广州连日暴雨，但这丝毫没有影响新房买家的热情。海珠区一个在建楼盘，有从佛山和深圳的买家跨市看房，这种久违的盛况，让楼盘的销售人员倍感振奋。“已经两年没这么热闹过了”，一名销售人员感慨。
这半个月，广州地产从业者迎来了不少好消息。8月30日，在三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后的第5天，广州市人民政府办公厅发布相关政策，成为第一个官宣“认房不认贷”的一线城市。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国房贷 首付款比例，其中首套住房商业性个人住房贷款 首付款比例政策下限统一为不低于20%。
9月8日起，广州又率先下调商贷利率——首套房商贷 首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP，即4.1%；二套房，商贷 首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。
同时，据财新网报道，广州已经已经全面取消“限价令”，不再限制开发商的备案价，给房价涨跌打开空间。9月11日，广州海珠区两宗地块进行线上竞价，其中一宗地块参与竞价人数达到16组，85轮的竞逐后触及了约127.9亿元的封顶价，创下海珠区的土拍记录。
在密集的利好政策之下，记者于9月上旬走访当地多个楼盘时发现，广州二手房市场挂牌数量激增、有购房者为获得打新名额，选择打折卖房、回笼资金，到中心地段购置资产。
面对政策带来的购房需求，新楼盘开发商们则做出了不同选择，有的主动放下身段降价，以求快速去化，有的则在购房热潮中选择涨价，而这些现象背后则是围绕房地产要素的重新洗牌和配置。“这一轮调控的逻辑，就是回归市场。”有从业者向九派财经表示，一系列组合拳除了释放购房需求外，未来购房者资金将涌向更优质的地段和楼盘。
置换需求集中释放，二手房市场现“踩踏”
新政之下，二手房市场反应迅速。根据贝壳找房，从“认房不认贷”政策前一天的8月29日到9月14日的两周内，广州二手房挂牌数从118099套增长至137518套，激增近2万套。
资深地产从业者杨乐告诉九派财经，“认房不认贷”和“双降”（首付和利率）政策激发的主要是改善型住房的需求。两项政策降低了置换的门槛，让原本想住或者想投资更好的地段，但是没有足够经济实力的业主，能够以低首付和低杠杆实现。在他的记忆中，4.1%的利率已经是历史 位。
在政策的影响下，不少二手房业主紧急出售房源，甚至不惜降价抛售，以获得打新的名额。而买家的议价空间主要由地段决定，从广州的核心地段到非中心城区再到郊区，二手房的降价幅度递增，业主出手的紧迫程度也在递增。
在珠江新城，一名地产中介向九派财经表示，近期珠江新城的二手房交易正在升温，目前已经超过了前两个月同期的水平。他透露，有一名卖家在双降新政之后，将名下一套三居室的挂牌价从1860万降至1780万，但更多卖家还在观望中。
在广州市黄埔区，同等降幅的二手房则不难找。一个靠近天河方向的楼盘中，120平米左右的二手房均价在580万到600万之间，一名业主在新政之后，将手中的房子以560万的价格挂牌出售，后连续两天下调30万元，最终以500万元的价格成交。
同户型的另一套在售房源，卖家放出送车位的优惠吸引买家。该楼盘中介吴敏告诉九派财经，为了获取购买新房的名额，两套房源的业主均在紧急出手，“现在是最好谈价的时候”。
吴敏透露，在新政刺激下，目前市场面上二手房的价格普遍调低，成交价在挂牌价基础上打8折、9折不在少数，甚至一些远郊房源还出现亏本甩卖情况。
诸葛找房数据显示，目前市面上二手房价格主要集中在500万以下，其中200万以下的房源占比 ，多为60平米到140平米。另据贝壳找房数据，位置上，这些二手房集中于番禺区、增城区、南沙区等非中心区域。
（近一年广州二手房挂牌价走势 图源：诸葛找房）
杨乐向九派财经解释，外围二手房被抛售的现象不难预料，现在正是优化资产配置的时机，一些有资金实力、愿意承担杠杆的卖家为了尽快获得打新的名额，以及回笼资金，到中心地段购置资产，选择将手中外围地区的房源“优化”。
杨乐分析，由于整个广州80%的配套集中在中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾），广州未来资源会进一步往核心地段集中。
新房市场火热，有人涨价有人“放下身段”
通过二手房市场释放的购买力很快流向了新房市场。中心城区各大开发商蠢蠢欲动，敞开大门迎接同样等候多时的购房者。
在双降政策出台的周末，受台风影响，广州连日暴雨，但这丝毫没有影响新房买家的热情。在海珠一个在建楼盘，有从佛山和深圳的买家跨市看房，在新政之下，尽管在其他城市有房，他们仍可以在广州享受首套房的购置优惠。
该楼盘近地铁，比邻两个省一级学校，周边还有多个医院和商圈，销售经理林灵告诉九派财经，项目地段不错，周边配套齐全，在双降政策出台之后，前来看房的客户激增，销售人员接待客户忙到深夜，有时一人需要对接几组客户，在售新房所剩不多。
林灵透露，金九银十促销季，该项目优惠叠加可以打9折，成交均价为6.8万元，但近期公司正在考虑撤回部分折扣，因为热度的回升超过预期。
已开售的楼盘变相涨价，而未开售楼盘更加直截了当。在海珠区的另一个网红盘，在限价令解除后，一套建筑面积为138平米的住宅备案价从1379.0万上涨至2158.4万，每平米售5价上涨近6万元，引发关注。此外，白云新城一楼盘也宣布应热势涨价2%。
新政之下，新房市场喜报频传。首周，广州多个楼盘发布喜报，位于天河的保利天瑞、合生缦云，位于海珠的琶洲·樾、琶洲南TOD，位于番禺万博CBD的越秀·华发·和樾府等楼盘在双降政策落地首周成交金额都破亿，其中合生缦云仅用了半天。
（缦云喜报 图源：网络）
限价令的解除，是核心区域热门楼盘的狂欢，也是外围地段不佳楼盘加速去化的机会。近期，番禺区一楼盘宣布限量直降20万元，增城区多个楼盘也推出清盘大额优惠，有楼盘推出“120万买三房（三室）”的广告。
值得关注的是，尽管新房的降价房源数量较多，但最终成交价依然有所上升。
诸葛找房数据显示，随着新政落地，广州市的存量房源中降价数量连日增加，降价房源比例远远高于涨价房源，但成交均价则有所上升。贝壳找房成交数据显示，8月31日至9月13日的两周内，新房成交均价为3.23万，环比上涨4.4%。换句话讲，眼下广州楼市热度依然集中在中心城区，而外围区域的购买力还未完全释放。
（广州市存量房源涨/降价情况 图源：诸葛找房）
市场归市场，但秩序很重要
“这一轮调控的逻辑，就是回归市场。”杨乐表示。
他认为，此轮楼市调控政策组合拳针对性很强，让整个行业都为之振奋——先解锁改善需求购房者的权限，再降低核心区域的购买门槛，解放市场的价格调控机制，让房企可以根据市场情况和自身需求调价，从而激活供需两端。在更加自由的市场流通下，随着外围房源的均价下探，更多从刚需出发的购房者将有机会“上车”。
正如杨乐所言，九派财经记者在走访中发现，增城、南沙多个楼盘均价相较2021年回调30%，而黄埔、番禺多个楼盘的回调幅度则在10%左右。此外，在这些外围区域，近期多个二期楼盘开盘价低于一期。
对此，易居研究院研究总监严跃进向九派财经表示，新政是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放，对于一线城市而言，受益者不仅是有改善需求的家庭，还有城市引进的各类人才。在新政的推动下，购房者入市成本有效降低，也客观上积极引导了市场预期向好发展，其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。
吴敏坦言，广州楼市太需要一剂猛药了。数据显示，在新政出台之前，广州的新房成交量已经连续6个月下跌，直到8月，广州新房网签量同比去年下跌32%。新政对楼市的刺激效果立竿见影，数据显示，仅8月31日一天，广州的新房网签量约266套，而7、8月，这一数据维持在100套左右，此外，9月1日至9月10日，广州商品房成交量增长3%。
然而，不少从业者也担忧新政之下，购房者的热情和市场的潜力容易透支。对此，严跃进呼吁，各市场参与方，包括房企、中介、营销机构、房东等，更要珍惜新政，既要用足用好政策，也要维护好房地产市场良好秩序。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师则提醒购房者，远离囤房、炒房。虽然该政策在一定程度上解除了首套房优惠在地域上的限制，但是不建议普通家庭囤房、炒房，房屋不是“理财产品”，房住不炒早已是大趋势。
