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新政组合拳下的广州楼市:二手房市场现“踩踏”,新房开发商抢跑涨价

  原标题:新政组合拳下的广州楼市:二手房市场现“踩踏” 新房开发商抢跑涨价 

  上个周末,受台风影响,广州连日暴雨,但这丝毫没有影响新房买家的热情。海珠区一个在建楼盘,有从佛山和深圳的买家跨市看房,这种久违的盛况,让楼盘的销售人员倍感振奋。“已经两年没这么热闹过了”,一名销售人员感慨。

  这半个月,广州地产从业者迎来了不少好消息。8月30日,在三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后的第5天,广州市人民政府办公厅发布相关政策,成为第一个官宣“认房不认贷”的一线城市。

  8月31日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》,统一全国房贷 首付款比例,其中首套住房商业性个人住房贷款 首付款比例政策下限统一为不低于20%。

  9月8日起,广州又率先下调商贷利率——首套房商贷 首付比例为不低于30%,利率下限为LPR-10BP,即4.1%;二套房,商贷 首付比例为不低于40%,利率下限为LPR+30BP;在广州有2套房及2套以上,暂停发放。

  同时,据财新网报道,广州已经已经全面取消“限价令”,不再限制开发商的备案价,给房价涨跌打开空间。9月11日,广州海珠区两宗地块进行线上竞价,其中一宗地块参与竞价人数达到16组,85轮的竞逐后触及了约127.9亿元的封顶价,创下海珠区的土拍记录。

  在密集的利好政策之下,记者于9月上旬走访当地多个楼盘时发现,广州二手房市场挂牌数量激增、有购房者为获得打新名额,选择打折卖房、回笼资金,到中心地段购置资产。

  面对政策带来的购房需求,新楼盘开发商们则做出了不同选择,有的主动放下身段降价,以求快速去化,有的则在购房热潮中选择涨价,而这些现象背后则是围绕房地产要素的重新洗牌和配置。“这一轮调控的逻辑,就是回归市场。”有从业者向九派财经表示,一系列组合拳除了释放购房需求外,未来购房者资金将涌向更优质的地段和楼盘。

  置换需求集中释放,二手房市场现“踩踏”

  新政之下,二手房市场反应迅速。根据贝壳找房,从“认房不认贷”政策前一天的8月29日到9月14日的两周内,广州二手房挂牌数从118099套增长至137518套,激增近2万套。

  资深地产从业者杨乐告诉九派财经,“认房不认贷”和“双降”(首付和利率)政策激发的主要是改善型住房的需求。两项政策降低了置换的门槛,让原本想住或者想投资更好的地段,但是没有足够经济实力的业主,能够以低首付和低杠杆实现。在他的记忆中,4.1%的利率已经是历史 位。

  在政策的影响下,不少二手房业主紧急出售房源,甚至不惜降价抛售,以获得打新的名额。而买家的议价空间主要由地段决定,从广州的核心地段到非中心城区再到郊区,二手房的降价幅度递增,业主出手的紧迫程度也在递增。

  在珠江新城,一名地产中介向九派财经表示,近期珠江新城的二手房交易正在升温,目前已经超过了前两个月同期的水平。他透露,有一名卖家在双降新政之后,将名下一套三居室的挂牌价从1860万降至1780万,但更多卖家还在观望中。

  在广州市黄埔区,同等降幅的二手房则不难找。一个靠近天河方向的楼盘中,120平米左右的二手房均价在580万到600万之间,一名业主在新政之后,将手中的房子以560万的价格挂牌出售,后连续两天下调30万元,最终以500万元的价格成交。

  同户型的另一套在售房源,卖家放出送车位的优惠吸引买家。该楼盘中介吴敏告诉九派财经,为了获取购买新房的名额,两套房源的业主均在紧急出手,“现在是最好谈价的时候”。

  吴敏透露,在新政刺激下,目前市场面上二手房的价格普遍调低,成交价在挂牌价基础上打8折、9折不在少数,甚至一些远郊房源还出现亏本甩卖情况。

  诸葛找房数据显示,目前市面上二手房价格主要集中在500万以下,其中200万以下的房源占比 ,多为60平米到140平米。另据贝壳找房数据,位置上,这些二手房集中于番禺区、增城区、南沙区等非中心区域。

  (近一年广州二手房挂牌价走势 图源:诸葛找房)

  杨乐向九派财经解释,外围二手房被抛售的现象不难预料,现在正是优化资产配置的时机,一些有资金实力、愿意承担杠杆的卖家为了尽快获得打新的名额,以及回笼资金,到中心地段购置资产,选择将手中外围地区的房源“优化”。

  杨乐分析,由于整个广州80%的配套集中在中心四区(天河、海珠、越秀、荔湾),广州未来资源会进一步往核心地段集中。

  新房市场火热,有人涨价有人“放下身段”

  通过二手房市场释放的购买力很快流向了新房市场。中心城区各大开发商蠢蠢欲动,敞开大门迎接同样等候多时的购房者。

  在双降政策出台的周末,受台风影响,广州连日暴雨,但这丝毫没有影响新房买家的热情。在海珠一个在建楼盘,有从佛山和深圳的买家跨市看房,在新政之下,尽管在其他城市有房,他们仍可以在广州享受首套房的购置优惠。

  该楼盘近地铁,比邻两个省一级学校,周边还有多个医院和商圈,销售经理林灵告诉九派财经,项目地段不错,周边配套齐全,在双降政策出台之后,前来看房的客户激增,销售人员接待客户忙到深夜,有时一人需要对接几组客户,在售新房所剩不多。

  林灵透露,金九银十促销季,该项目优惠叠加可以打9折,成交均价为6.8万元,但近期公司正在考虑撤回部分折扣,因为热度的回升超过预期。

  已开售的楼盘变相涨价,而未开售楼盘更加直截了当。在海珠区的另一个网红盘,在限价令解除后,一套建筑面积为138平米的住宅备案价从1379.0万上涨至2158.4万,每平米售5价上涨近6万元,引发关注。此外,白云新城一楼盘也宣布应热势涨价2%。

  新政之下,新房市场喜报频传。首周,广州多个楼盘发布喜报,位于天河的保利天瑞、合生缦云,位于海珠的琶洲·樾、琶洲南TOD,位于番禺万博CBD的越秀·华发·和樾府等楼盘在双降政策落地首周成交金额都破亿,其中合生缦云仅用了半天。

  (缦云喜报 图源:网络)

  限价令的解除,是核心区域热门楼盘的狂欢,也是外围地段不佳楼盘加速去化的机会。近期,番禺区一楼盘宣布限量直降20万元,增城区多个楼盘也推出清盘大额优惠,有楼盘推出“120万买三房(三室)”的广告。

  值得关注的是,尽管新房的降价房源数量较多,但最终成交价依然有所上升。

  诸葛找房数据显示,随着新政落地,广州市的存量房源中降价数量连日增加,降价房源比例远远高于涨价房源,但成交均价则有所上升。贝壳找房成交数据显示,8月31日至9月13日的两周内,新房成交均价为3.23万,环比上涨4.4%。换句话讲,眼下广州楼市热度依然集中在中心城区,而外围区域的购买力还未完全释放。

  (广州市存量房源涨/降价情况 图源:诸葛找房)

  市场归市场,但秩序很重要

  “这一轮调控的逻辑,就是回归市场。”杨乐表示。

  他认为,此轮楼市调控政策组合拳针对性很强,让整个行业都为之振奋——先解锁改善需求购房者的权限,再降低核心区域的购买门槛,解放市场的价格调控机制,让房企可以根据市场情况和自身需求调价,从而激活供需两端。在更加自由的市场流通下,随着外围房源的均价下探,更多从刚需出发的购房者将有机会“上车”。

  正如杨乐所言,九派财经记者在走访中发现,增城、南沙多个楼盘均价相较2021年回调30%,而黄埔、番禺多个楼盘的回调幅度则在10%左右。此外,在这些外围区域,近期多个二期楼盘开盘价低于一期。

  对此,易居研究院研究总监严跃进向九派财经表示,新政是优化调整购房政策的重要体现,有力支持了合理住房消费需求的释放,对于一线城市而言,受益者不仅是有改善需求的家庭,还有城市引进的各类人才。在新政的推动下,购房者入市成本有效降低,也客观上积极引导了市场预期向好发展,其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。

  吴敏坦言,广州楼市太需要一剂猛药了。数据显示,在新政出台之前,广州的新房成交量已经连续6个月下跌,直到8月,广州新房网签量同比去年下跌32%。新政对楼市的刺激效果立竿见影,数据显示,仅8月31日一天,广州的新房网签量约266套,而7、8月,这一数据维持在100套左右,此外,9月1日至9月10日,广州商品房成交量增长3%。

  然而,不少从业者也担忧新政之下,购房者的热情和市场的潜力容易透支。对此,严跃进呼吁,各市场参与方,包括房企、中介、营销机构、房东等,更要珍惜新政,既要用足用好政策,也要维护好房地产市场良好秩序。

  北京金诉律师事务所主任王玉臣律师则提醒购房者,远离囤房、炒房。虽然该政策在一定程度上解除了首套房优惠在地域上的限制,但是不建议普通家庭囤房、炒房,房屋不是“理财产品”,房住不炒早已是大趋势。

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