原标题：房产行业最大丑闻！陆家嘴百亿诉讼之后 谁来为“毒地”买单？
“毒地”、 开发商、百亿元索赔……陆家嘴与苏钢集团的这场纠纷，每一个关键词都吊足了外界胃口。镁光灯下，当事双方各执一词，上演罗生门大戏。
双方这次交手始于11月4日。当时，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称“陆家嘴”）发公告称，因7年前在苏州买到14宗“毒”地，于是将苏钢集团等多家单位告上法庭，索赔100亿元。
市场一片哗然。多日之后，苏钢集团作出回应。
11月10日，苏钢集团发文否认隐瞒土壤污染风险，并反指陆家嘴违规施工产生二次污染。
一场罗生门，一出未了局。但双方各说各话的背后，有些事实却是确定的。
2016年，陆家嘴预估相关项目住宅售价在2023年可达到5.5万元/平方米，但由于近年来房地产市场遭遇滑铁卢，目前周边区域住宅的销售均价仅为2万元/平方米左右。
与此同时，陆家嘴自身情况也并不太好。相关公告显示，2022年及2023年前三季度，陆家嘴营收及净利润处于同比下滑状态。
按照陆家嘴的说法，这起标的超过百亿的诉讼，已由江苏高院立案受理。至于何时审理，目前还没有消息。
不过，类似的“毒地”案例不是没有出现过，比如武汉赫山农药厂地块、信阳化工厂地块等。这些地块开发被发现污染后，进行长时间、多轮次的土壤修复，是普遍的做法。
七年前拿地，今索赔百亿
“经公司及各方环境调查，已确定2016年竞得的江苏苏钢集团有限公司(下称“苏钢集团”)挂牌出让的绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。”
11月4日，陆家嘴在一则公告中，将上述地块土壤污染问题的矛头直指苏钢和地方政府。
陆家嘴还表示，已将苏钢集团、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭，向苏钢集团索赔100.44亿元。公司已收到江苏省高院的书面案件受理通知书。
如此巨大的诉讼金额，亦引发市场担忧。
11月9日、10日，陆家嘴连续两日大跌。11月9日，陆家嘴下跌4.52%，收盘价为9.30元；11月10日下跌6.87%，收盘价为8.27元，市值398.03亿元。
市场酝酿多日之后，涉事另一方苏钢集团于11月10日凌晨发声回应。
苏钢集团在声明中称， 2016年转让股权时，已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示了该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。
“由陆家嘴下属全资公司佳湾公司和华宝信托（后所持股份转让给佳二公司）组成的联合体在交易时即已知悉上述情况，并 接受所有现状、瑕疵和风险。”苏钢集团说。
除此之外，苏钢集团还指出了陆家嘴的问题。
“2019年，联合体方知悉2号地块不符合环保要求，且未依法完成2号地块土壤污染调查和修复治理，即启动了该地块项目建设。2021年，因无法通过环评验收而未能启用。对此，生态环境部门已依法对其违法行为进行处罚。”
其称，联合体方在开发建设苏州绿岸地块期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。
旋涡中的争议地块，是陆家嘴2016年从苏钢集团手中购得的，而污染纠纷则从2022年开始。
2016年，苏州土地市场如火如荼。苏州绿岸公司名下位于苏州市西北部高新区浒墅关镇的17宗地块，是彼时苏州市场体量最大的地块。
当时，苏钢集团拟转让苏州绿岸公司95%股权。陆家嘴经过200多轮举牌，最终以超出挂牌价50多亿的价格（85.25亿元）拍下绿岸公司95%的股权及债权。
按照苏州国家高新技术产业开发区管理委员会披露的信息，苏州绿岸项目在2017年5月正式启动开发建设，预计2025年前后开发成熟。其中，商业体项目在2018年12月开工，原本是预计2021年底投入使用。
但是到了2022年，问题出现了。
2022年4月，陆家嘴发布公告称，发现绿岸公司土地存在多处新污染，并指称不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能。
值得注意的是，在此之前陆家嘴并未公开过相关土地污染的信息。2016年12月，陆家嘴披露的海通证券关于其重大资产购买的独立财务顾问报告中，列出诸如无法获得批准等七项风险因素，却没有质疑土地污染的风险。
陆家嘴后来多次发布公告更新土地污染事件的进展。
后经苏钢、陆家嘴等相关当事方一致同意，当地政府于2022年下半年聘请权威机构，对绿岸公司污染情况进行详细调查、风险评估。相关详细调查结果已于2023年初出炉。
但陆家嘴对该调查结果并不认可，又另行聘请其他机构调查。
根据2022年权威部门的调查结论，绿岸公司所有污染地块“经治理修复后可安全利用”。这个结论也与国内其他钢厂的情况一致。
不过， “坚持己见”的陆家嘴去年却因土地修复相关问题被罚了。
陆家嘴2022年年报显示，2022年7月，苏州市生态环境局向苏州绿岸发出关于4号地块的《行政处罚决定书》，认为苏州绿岸在之前依据苏钢集团披露的污染区域对4号地块土壤修复后未按要求实施后期管理，作出责令立即改正违法行为、罚款18,800元的处罚。
楼市调整，此绿岸已非彼绿岸
苏州绿岸项目对陆家嘴至关重要。
陆家嘴2022年年报显示，陆家嘴土地储备面积总计588,465平方米，其中苏州地区就有362,167平方米。
但是从2016年拿到绿岸项目，到2022年土地污染被拿出来争论，陆家嘴面临着更大的难题——地产行业的变化。
陆家嘴2016年曾预估，绿岸项目住宅售价在2023年可达到5.5万元/平方米，但由于近年来众所周知的房地产市场调整，目前周边区域住宅的销售均价仅为2万元/平方米左右。
中国房地产报报道，目前，处于非焦化区的陆家嘴锦绣澜山小区已经基本建成，8号地块商办A区的写字楼以及“和陆坊”商业综合体已建好，虽然外立面和路面设施都是崭新的。
据陆家嘴锦绣澜山附近小区的一名中介称，当年开盘时，项目均价在1.8万元/平方米，目前，小区二手房均价格已经跌到1.4万元/平方米。同时，在污染问题解决之前，中介觉得买入的风险较大。
据大皖新闻，一位附近居民表示，自从附近有地块挂出存在污染风险的警告牌后，他们小区房价开始下降了，“原来要卖130万的房子，后来有人98万就买下来了。”
如今，绿岸公司已暂停相关项目开发、建设、销售工作。
贝壳找房中介表示，锦绣澜山小区新房自2021年底就不让卖了，现在交不了房的都要拆掉。目前，锦绣澜山一期二手房可以卖，现在单价是1.4万左右，刚发售时是2万左右。
我爱我家中介表示，目前锦绣澜山一个104平左右的二手房价格为146万，“市场好的时候，这个房子高达185万”。当被问及是否还有新楼盘时，该中介表示没有了。
污染事件出现后，陆家嘴去年4月的公告中表示，上述事项可能导致绿岸公司部分存货可变现净值低于其成本，或面临经济损失，进而对公司利润产生不利影响。
2022年财报显示，陆家嘴有7幅地块存在不同程度污染，不符合该等地块原对应的规划用地标准，该等7幅污染地块对应的存货账面价值为44.9亿元。
陆家嘴 公布的受污染地块已达14块，对应的存货账面价值尚无详细数据。不过，直至今年中期业绩，该公司都未对该项目计提存货跌价准备。
陆家嘴业绩下降
绿岸项目今非昔比，陆家嘴也面临增长压力。
截至三季度末，陆家嘴主要在售的住宅项目为世纪前滩·天御、锦绣云澜第一批，项目整体去化率分别约为94%、81%。
2023年1-9月，公司住宅物业销售签约面积9.67万平方米（含耀龙公司持有的21-02地块项目6.45万平方米），同比增加428%，合同销售金额104.01亿元（含21-02地块项目83.45亿元），同比增加1339%。
2023年1-9月，公司实现住宅销售（含车位）现金流入105.74亿元（含21-02地块项目82.96亿元），同比增加1092%，权益现金流入72.07亿元（含21-02地块项目49.77亿元），同比增加713%。
虽然房地产项目销售现金流入数额可观，但今年前三季度，陆家嘴的经营业绩却出现下滑。
2023年前三季度，陆家嘴的营业收入为57.74亿元，调整后同比下降14.48%；归属于上市公司股东净利润8.37亿元，调整后同比下降27.75%。
截至2023年第三季度报告期末，陆家嘴的资产合计1596.54亿元，上年期末为1511.18亿元；负债合计1135.07亿元，上年期末为990.05亿元。
近年来，陆家嘴的经营业绩增长乏力。
2018年-2021年，陆家嘴的营收分别为126.39亿元、147.73亿元、144.75亿元、138.72亿元，归属于上市公司股东的净利润分别为33.50亿元、36.77亿元、40.12亿元、43.11亿元。
2022年，陆家嘴的营收为117.62亿元，同比下降15.21%；归属于上市公司股东的净利润为10.85亿元，同比下降74.84%。当年经营活动产生的现金流量净额为-5.39亿元，同比下降114.51%。
截至2022年12月31日的合并资产负债表显示，报告期末，陆家嘴公司的货币资金为37.25亿元，上年同期为133.53亿元。交易性金融资产81.35亿元，上年同期为33.84亿元。
于2022年12月31日，苏州绿岸相关污染地块对应的存货账面价值为人民币44.9亿元。年报显示，陆家嘴股份管理层在取得外部律师专业意见的基础上，认为应由土地污染责任人履行土地治理修复责任。
根据截至本报告日的情况，陆家嘴股份管理层认为苏州绿岸的存货不符合计提存货跌价准备的条件，未计提存货跌价准备。实际结果可能与陆家嘴管理层的判断存在差异。
截至2022年报告期末，陆家嘴存货金额为357.28亿元，上年同期为311.95亿元。
截至2022年报告期末，陆家嘴债权投资金额为59.78亿元，上年同期为12.65亿元。
2021年到2022年，陆家嘴每年各发行了两期票据。2021年度第一期中期票据债券余额10亿元，利率为3.80%；第二期中期票据债券余额40亿元，利率为3.65%。
2022年度第一期中期票据债券余额10亿元，利率为3.05%；第二期中期票据债券余额23亿元，利率为3.27%。
2023年第三季度报告显示，上市公司陆家嘴的控股股东为上海陆家嘴（集团）有限公司，持股比例为63.47%，上海国际集团资产管理有限公司为第二大股东，持股比例为2.48%。
前十名股东中除了境内上市外资股东，还包括中央汇金资产管理有限责任公司、中国工商银行股份有限公司——中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金、香港中央结算有限公司、中国证券金融股份有限公司。
陆家嘴“毒地”何去何从？
据法治日报11月8日消息，由于该案标的额达10,043,925,260.35元，案件已直接由江苏高院立案受理，并由环资庭组成合议庭，将依法公开开庭审理。
近年来，因土壤污染问题，许多地方不得不暂停了对原工业用地的商业开发，由此也引发一系列后续问题。
2005年，信阳市政府对破产后的信阳化工总厂国有土地使用权公开招拍挂出让，华仪置业发展有限公司拍得土地所有权，规划地块性质为居住用地。
中国环境报今年10月的一篇报道称，这块未开发的废弃工厂地块早已埋下隐患。当挖掘机的机械臂掘起深埋地底的土壤，带出刺鼻的农药气味时，也揭开了藏在地底的污染问题。此后多年，当地很快组织了第多轮治理修复。
据人民网报道，2006年3月，位于武汉汉阳的赫山地块以4.055亿元被武汉三江航天房地产公司竞得，开发时发生工人中毒晕倒事件，武汉市土地储备中心收回土地并赔偿开发商1.2亿元。原来该地块原是武汉市农药厂所在地，70%以上区域受到污染。2010年开始，历经3年、耗资2.8亿元，这块地才修复“解毒”。
2010年，有媒体报道，能容纳2400户并已入住一批业主的“黄浦人家·长江明珠”经适房小区，建在武汉市长江化工厂原址上，该处土壤受到污染，可能对居民健康造成影响。
武汉江岸区政府为此召开新闻发布会，介绍“黄埔人家·长江明珠经济适用房”项目环境情况。据第一财经2010年12月报道，有关方面称，开工前经武汉市环境监测中心站检测评估：“仅局部地块存在锑超标，建议采用粘土覆盖的土壤修复方案，其余地块指标均符合标准限值要求”。
随后，建设方采用了土工膜、粘土覆盖的物理修复方法进行土壤修复。
类似案例还有不少。
2019年，江苏徐州茅村板块万科&保利2018—8号地块在开发过程中因土壤污染问题停工，修复治理历时4年才结束。
2009年6月，重庆农药化工（集团）有限公司从沙坪坝区井口搬离，留下了被污染的土地。经过3年多的修复施工，共转运污染土壤16.9万余吨，但购房者对此仍忧心忡忡。
